Neue Wege der Vermarktung

Herr Kötter, Flächenüberversorgung bei schwächelndem stationärem Retail – wie verändert sich das Kerngeschäft des Projektentwicklers?

Zumindest in Deutschland ist es heute viel schwieriger als noch vor einigen Jahren, geeignete Standorte für Neuentwicklungen zu finden. In einigen Regionen ist der Markt bereits saturiert. An spannenden Standorten fehlen dagegen oft geeignete Flächen, politische Beschlüsse oder beides. Die Arbeit geht den Projektentwicklern aber dennoch nicht aus. Zum einen nimmt das komplette Refurbishment älterer, bestehender Shopping-Center weiter zu. Diese Modernisierungen und Umstrukturierungen sind teilweise so umfangreich, dass sie einer Neuentwicklung nahe kommen. Zum anderen gibt es nach wie vor Auslandsmärkte, in denen auch weiterhin zahlreiche neue Shopping-Center entstehen – etwa in der Türkei.

Wie hoch schätzen Sie den Restrukturierungs- und Revitalisierungsbedarf in der deutschen Shopping-Center-Landschaft ein?

Das ist schwer zu beziffern. Eine GMA-Studie von 2010 sieht den Anteil an Shopping-Centern mit Revitalisierungsbedarf bei stolzen 48 Prozent. Wenn ich mir die Center-Landschaft in Deutschland so anschaue, kann das hinkommen. Viele Center sind in die Jahre gekommen und nicht rechtzeitig modernisiert worden. Sie stecken oft in einer Abwärtsspirale aus schwindenden Mietern und Frequenzen, die nur durch eine komplette Neuausrichtung gedreht werden kann. Manchmal nützt aber auch die größte Investition nichts. Wenn ein Center am falschen Standort liegt oder die bauliche Substanz funktional nicht auf heutige Verhältnisse angepasst werden kann, dann ist der Immobilie nicht mehr zu helfen.

Worin besteht Ihrer Erfahrung nach bei den in die Jahre gekommenen Centern die größte Problematik?

Wenn über Jahre Investitionen vernachlässigt wurden, dann ist vor allem der Image-Schaden gewaltig. Es bedarf dann nicht nur einer Revitalisierung, sondern das Center muss auch konzeptionell und vom Marketing her völlig neu ausgerichtet werden. Es ist dann auch viel Überzeugungsarbeit bei potenziellen Mietern nötig, dass die Immobilie gedreht werden kann. Die Ansprüche an die Größe und Zuschnitte der Mietflächen, aber auch an die innenarchitektonische Optik haben sich – wie bei fast allen Gebäuden – verändert.

Worin bestehen für die ECE die größten Herausforderungen bei Restrukturierungsprozessen?

Jedes Refurbishment-Projekt ist anders und bietet seine eigenen Überraschungen und Herausforderungen. Oft ist der Umgang mit der Altbausubstanz sehr komplex, in vielen Fällen müssen plötzlich aktuellste gesetzliche Vorschriften für Brandschutz und Energieeffizienz umgesetzt werden, wo vorher Bestandsschutz galt. Manchmal haben wir es mit sehr komplexen Eigentümerstrukturen zu tun, und manchmal müssen wir für die neuen Pläne auch erst das Baurecht schaffen. Schließlich gibt es oft Mieter im Bestand, bei denen entweder der Betrieb während der Bauarbeiten sichergestellt werden muss oder die zeitweise umgesiedelt werden.

Digitale Entwicklung und Shopping-Center, wie passt das zusammen?

Das Wachstum des Onlinehandels ist sicherlich die größte Herausforderung für die Zukunft. Aber wir sehen die Digitalisierung vor allem als Chance. Daher stellen wir uns gemeinsam mit Mietern und Investoren die Frage, wie wir das Beste aus beiden Welten miteinander verknüpfen können.

Wie werden sich die Geschäftsmodelle von Shopping-Centern verändern? Müssen „heilige Kühe“ geschlachtet werden?

Das Geschäftsmodell von Shopping-Centern ist auch weiterhin zukunftsfähig, weil es seit jeher Flexibilität und stetigen Wandel beinhaltet. Wir müssen unsere Shopping-Center immer wieder neu erfinden und neue Elemente integrieren. Ein großer Trend ist auch die Gastronomie, der Anteil dieser Flächen ist in den Centern in den vergangenen Jahren von rund fünf auf heute oft über zehn Prozent gewachsen. In zahlreichen Centern werden Foodcourts eingerichtet, die von den Kunden geliebt werden.

Foto: ECE / Pauline Fabry