Die deutschen Innenstädte verlieren immer mehr an Attraktivität. Die Krise um die Warenhäuser von Galeria Karstadt Kaufhof hat diesen Wandel und die Sorge um die Zentren 2024 erneut verstärkt. Aber auch abgesehen von den Kaufhäusern vermissen die Menschen in ihren Innenstädten vieles: In den Stadtzentren fehlt es an Freizeitangeboten, Grünflächen und Mixed-use. Zu diesem Schluss kommt u. a. einea ktuelle Studie der TU Darmstadt und JC Real Estate zur Transformation deutscher Innenstädte, bei der mehr als 1.000 Bürger:innen online befragt wurden. Unzufrieden seien die Menschen insbesondere mit der Wohnsituation (41 %), aber auch beim Einzelhandel (33 %) und bei der Qualität des öffentlichen Raums (32 %).
Das ehemalige Hertie-Kaufhaus in Lünen ist heute eine moderne Wohn- und Geschäftsimmobilie
Foto: GRÜN+DACH/ZinCo GmbH
Am Bedarf vorbei entwickelt
„Die Ergebnisse zeigen, dass viele deutsche Innenstädte in den letzten Jahren am Bedarf einer Mehrheit der Menschen vorbei entwickelt wurden“, erklärt Professor Dr. Andreas Pfnür, Leiter des Fachgebiets Immobilienwirtschaft und Baubetriebswirtschaftslehre der TU Darmstadt. Auch er plädiert, wie viele andere Experten, für einen Funktionsmix, der sich an den lokalen Bedürfnissen der Bevölkerung orientiert. Lediglich neue Shopping-Erlebnisse zu schaffen, sei nicht ausreichend.
Diese Position teilt u. a. auch der Zentrale Immobilienausschuss (ZIA). Kurz nachdem Galeria am 9. Januar zum dritten Mal binnen weniger Jahre einen Insolvenzantrag eingereicht hatte, forderte der Verband, „nachhaltigen Stadtumbau beschleunigt voranzutreiben“, so Vizepräsidentin Iris Schöberl.
Großes Potenzial
Der ZIA sieht ähnlich wie Professor Dr. Andreas Pfnür in Mixed-use-Immobilien ein großes Potenzial für die Innenstädte: „Wenn wir Wohnen, Büro, Einzelhandel und Gastronomie zusammenbringen, können aus klassischen Warenhäusern neue Zentren für Einkaufen und soziale Begegnung werden“, sagte Schöberl.
Gunter Adler, stellvertretender Hauptgeschäftsführer des ZIA, bekräftigt auf Nachfrage, wie wichtig es sei, den Stadtumbau jetzt voranzutreiben: „Mixed-use ist das, was angestrebt werden sollte: Büro, Wohnen, Einzelhandel,Dienstleistungen an einem Ort – das macht am Ende eine Stadt attraktiv und lebendig.“ Als Gegenbeispiel nennt er Zentren, wo Büros die Nutzung der Immobilien dominieren.„Da herrscht nach 19 Uhr Stille und niemand ist mehr auf der Straße“, so Gunter Adler, „Das sollte zukünftig anders gestaltet werden.“
Nachhaltiger Stadtumbau sollte beschleunigt vorangetrieben werden.
Iris Schöberl
Jedes Gebäude einzeln ansehen
Bei der Frage, wie groß bei diesem „nachhaltigen Stadtumbau“ die Rolle ehemaliger Warenhäuser im Kontext von Büros und Wohnen ausfällt, zeigt sich Gunter Adler skeptischer: „Das Potential ist hier schwer einzuschätzen. Im Grunde muss man sich jedes Gebäude einzeln ansehen.“ Unterschiedliche Regelungen und Vorschriften oder regional sehr unterschiedliche Mieten bei Wohnen, Büro und Einzelhandel seien zu beachten und würden die Situation von Fall zu Fall verändern, sodass keine pauschalen Aussagen getroffen werden können.
Die Immobilienwirtschaft stellt das vor Herausforderungen und neue Anforderungen an ihr Geschäft. „Am Ende ist es jedoch eine lohnende Geschichte, weil diese Flächen zukünftig immer die interessanteren sein werden.“
Warenhäuser als Frequenzbringer
Michael Reink, beim Handelsverband Deutschland (HDE) für den Bereich Standort- und Verkehrspolitik verantwortlich, betont hingegen,dass eine Umnutzung nur sinnvoll ist, wenn kein Warenhaus-Konzept mehr in Frage kommt. „Gut funktionierende Warenhäuser sind Frequenzbringer für die Innenstadt. Sie erfüllen am ehesten das Einkaufsversprechen der Innenstadt, weil sie ein sehr breites Produktangebot vorhalten“, so der Experte.
Dass der Handel für die Menschen nach wie vor einer der wichtigsten Gründe ist, um ihre Innenstadt zu besuchen, belegen ebenso viele Studien, wie jene, die der City konstatieren, dass ihr Funktionen fehlen, um ein lebendiger Ort zu sein.
Eine von diesen Studien ist der Standort-Monitor 2023, den der HDE selbst herausgegeben hat. Durchgeführt hat die Erhebung das Marktforschungsinstitut GfK, das dazu im Juni 2023 rund 450 Innenstadtbesucher:innen im Alter von 16 bis 29 Jahren in Berlin, Leipzig, Stuttgart, Siegen und Schwerin befragte.
Gut funktionierende Warenhäuser sind Frequenzbringer für die Innenstadt.
Michael Reink
Stationäre Geschäfte bevorzugt
Hauptgrund für den Besuch der Innenstadt sei demnach bei 38 Prozent der Befragten „Freizeitgestaltung“, direkt danach folgt mit 31 Prozent „Shopping“. Überraschend an der Studie ist vor allem, dass über die Hälfte der Befragten immer noch den Einkauf in der Innenstadt bevorzugt. Für 66 Prozent ist das stationäre Geschäft der Ort der Wahl, um einzukaufen. Onlineshopping erreicht hier gerade einmal 34 Prozent, wobei 31 Prozent den günstigeren Preis und 25 Prozent Bequemlichkeit als Grund dafür nannten.
„Es ist gut zu sehen, dass auch die digitaleren jüngeren Generationen lebendige Innenstädte zu schätzen wissen. Das spricht gegen den oft vermuteten Bedeutungsverlust der Stadtzentren“, so HDE-Hauptgeschäftsführer Stefan Genth in einer Mitteilung zum Standort-Monitor 2023. Und die Studie „Vitale Innenstädte“ des IFH aus dem Jahr 2022 nennt „Einkaufen“ mit 60 Prozent als das wichtigste Motiv, um die Innenstadt zu besuchen. Danach folgen„Gastronomie“ (35 %), „Verweilen/Sightseeing“ (20 %), „Wohnen“ (16 %) und „Behörden/Arzt/Arbeit/Ausbildung“ (16 %). Für die Studie hat das IFH im Herbst 2022 in 111 deutschen Innenstädten rund 69.000 Menschen interviewt– eine sehr große Datenbasis. Vor diesen Hintergrund überrascht, dass die Zentren über alle Stadtgrößen hinweg mit der Durchschnittsnote 2,5 abschneiden. Wäre dies eine Note auf dem Zeugnis eines Kindes, würden sich wohl die wenigsten Eltern Sorgen machen.
Vogelperspektive genügt nicht
Was sich an den unterschiedlichen Studien und ihren Ergebnissen sehr deutlich ablesen lässt, ist, dass ein Blick aus der Vogelperspektive oft nicht genügt, um die Entwicklung der deutschen Innenstädte zu beurteilen.
Daher sollten aus Sicht von Michael Reink die verschiedenen Stadtgrößen und ihre Funktion betrachtet werden. Um die Mittel- und Oberzentren macht sich der HDE-Vertreter nämlich nur bedingt Sorgen – Sorgen bereiten die Grund- und Kleinzentren. Gemeint sind Städte bis zu 20.000 Einwohnern, die immer mehr auf die reine Nahversorgung reduziert werden und nur noch sehr reduzierten Handel aufweisen. „Dort wird es immer schwieriger“, betont Reink.
Zudem seien Mittelzentren gefährdet, die zu nah an Oberzentren liegen. Die Produktvielfalt betreffend, wollen sich die Menschen heute nicht mehr einschränken. Oberzentren bieten ein deutlich breiteres Sortiment, was die Kund:innen überzeugt, wenn die Fahrtzeit zudem kurz ist. Aber auch hier gibt es Ausnahmen. Als Beispiel nennt Michael Reink Lüneburg. Die Stadt lockt sogar Menschen aus der Metropole Hamburg an.
Umnutzung in Lünen
Trotz der Tatsache, dass Michael Reink für den Einzelhandel als Frequenzbringer Nummer eins argumentiert, weiß er, dass andere Nutzungen ebenso wichtig für eine funktionierende Innenstadt sind. Als gelungenes Beispiel nennt er Lünen: Hier wurde eine reine Handelsnutzung von einem Mischkonzept abgelöst.
Das ehemalige Hertie-Kaufhaus erhielt im Rahmen seines Umbaus zu einer modernen Wohn- und Geschäftsimmobilie einen komplett neuen Baukörper. Die neue Nutzung reicht von Geschäften im Erdgeschoss, über Arztpraxen, Büros, verschiedene barrierearme Wohnungen in den darüber liegenden Etagen bis zu Penthouse- Apartments – auf dem Dach befindet sich zudem eine imposante Liegewiese.
Gerade Arztpraxen und Büros seien Nutzungen, die gut für die Frequenz einer Innenstadt seien. Michael Reink spricht hier von „gebundenen Frequenzen.“ Arbeiten, Arztbesuche oder andere Dienstleistungen seien Erledigungen,die die Menschen zwangsweise in die Innenstadt führen.Dazu zählen auch die städtische Verwaltung oder Bildungseinrichtungen.„Homeoffice und Digitalisierung schmälernden Effekt zwar mittlerweile“, sagt Reink, „aber sind Frequenzen,die eine Stadt unmittelbar beeinflussen können– sozusagen das Grundrauschen.“ Ob Menschen hingegen ihre Freizeit in der jeweiligen Innenstadt verbringen oder doch lieber in einer anderen, das sei schwer planbar.
Umso wichtiger erscheint es dem HDE-Experten, dass örtliche Handelsvertreter, Stadtplaner sowie Marketing und Immobilienbranche den Schulterschluss suchen und sich überlegen, was für die jeweilige Stadt sinnvoll ist.
Städte in Deutschland
In Deutschland gibt es laut dem Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung 1.700 Landgemeinden und 2.800 Städte. Gemeinden mit mindestens 5.000 Einwohner:innen oder mindestens mit grundzentraler Funktion werden als Stadt bezeichnet.
EHI-Studie: Stabile Flächenentwicklung im Handel
Verkaufsflächen im Handel bleiben in Anzahl und Größe weitestgehend stabil, so die Einschätzung der Städte und Kommunen in einer Befragung des EHI Retail Institite für das neu erschienene Whitepaper „Aktuelle Entwicklung des Einzelhandels 2024“. Den Leerstand in Innenstädten, Stadtteilen und Fachmarktzentren schätzen sie auf mehr oder weniger zehn Prozent ein. Die häufigsten Nachvermietungen dabei gehen an Büros oder den Handel selbst.
