Einzelhandelsimmobilien waren im Jahr 2024 nach Logistik- und vor Büroimmobilien die zweitstärkste Assetklasse aller Gewerbeimmobilien in Deutschland. Das deutlich gestiegene Investoreninteresse an Einzelhandelsimmobilien spiegelt sich eindrücklich in deren Anteil am Gesamtmarkt wider. Seit 2021 haben Einzelhandelsimmobilien ihren Anteil am Gesamtmarktvolumen von 16 Prozent auf 24 Prozent im Jahr 2024 signifikant und kontinuierlich erhöht (vgl. Grafik).
Trophy-Immobilien gefragt
Geprägt wurde das Jahr insbesondere durch großvolumige Einzeltransaktionen, vor allem von Trophy-Immobilien in den Top-Standorten. Dies führte dazu, dass der Anteil der Top-7-Märkte am Transaktionsvolumen deutlich auf 53 Prozent anstieg und damit auf den höchsten Wert seit Aufzeichnungsbeginn im Jahr 2009. Gleichzeitig fehlten größere Pakettransaktionen, was sich in einer sehr niedrigen Portfolioquote von 16 Prozent niederschlug. Von den 2024 im Einzelhandel erfassten Portfoliotransaktionen lagen nur drei Deals über der Marke von 100 Mio. Euro, und das Durchschnittsvolumen bei Portfolios lag bei nur knapp 35 Mio. Euro. Auch die Zahl der Transaktionen insgesamt hat deutlich abgenommen und lag mit gut 260 zwar leicht über dem Vorjahrsergebnis von 235, aber noch deutlich unterhalb des Durchschnitts der letzten 10 Jahre von rund 390 Transaktionen.
Begehrte Highstreet-Objekte
Vor allem Family Offices und Privatpersonen haben die Marktsituation genutzt, um sich einzelne, begehrte Objekte in den deutschen Metropolen zu sichern. Insgesamt entfiel auf Geschäftshäuser in den Haupteinkaufsstraßen ein Anteil von 47 Prozent des gesamten Investitionsvolumens (rund 2,9 Mrd. Euro). Dies markiert auch für High-Street-Objekte einen Spitzenwert seit dem Jahr 2009. Die hohe Nachfrage hat dazu geführt, dass erstmals wieder eine leichte Renditekompression bei den 1A-Einzelhandelsimmobilien in den Top-Städten verzeichnet werden konnte. Inzwischen ist bei hoher Qualität in Top-Lagen der großen Metropolen eine wachsende institutionelle Nachfrage erkennbar – bei B- und C-Städten dominieren dagegen weiterhin Privatpersonen und Family Offices das Marktgeschehen.
Darüber hinaus dürfte das Transaktionsgeschehen in diesem Segment weiterhin von der Zukunft der Warenhäuser beeinflusst sein sowie von spezifischen Lage- und Objektqualitäten, die mögliche Nach- oder Umnutzungen zulassen sollten. Das Segment der Fachmarkt- und Nahversorgungszentren sowie der Fach- und Lebensmittelmärkte konnte 2024 mit einem Transaktionsvolumen von gut 2 Mrd. Euro den zweithöchsten Anteil von 33 Prozent am Einzelhandelsimmobilienmarkt verzeichnen. Lebensmittelgeankerte Objekte stehen dank ihrer soliden, weniger konjunk- Foto: Furkan Tellioglu/istock.com turabhängigen Performance, ihrer hohen Resilienz gegenüber dem Online- Handel und ihrer bonitätsstarken Mieter in der Gunst der Investoren noch immer weit oben. Die Nachfrage in diesem Segment dürfte unverändert hoch bleiben und lässt nach einer zuletzt stabilen Entwicklung leicht rückläufige Renditen erwarten.
Shopping-Center performen
Shopping-Center erfreuten sich am Investmentmarkt wieder einer stärkeren Beliebtheit. Ihr Anteil stieg im Jahresverlauf auf 15 Prozent (knapp 900 Mio. Euro) und liegt damit leicht über dem Durchschnitt der letzten fünf Jahre. Gleichzeitig hat sich die Renditeschere bei Shopping-Centern in verschiedenen Märkten 2024 weiter geöffnet. Während die Rendite für Center an A-Standorten stabil blieb, stieg die Rendite für Objekte an B-Standorten an. Dieser qualitätsbedingte Renditeunterschied ist beispielhaft für das gesamte Segment und zeigte sich vielerorts auch jenseits der Spitzenrenditen.
Die Pipeline für Shopping-Center ist weiterhin gut gefüllt, wenn auch die Verhandlungsprozesse vor dem Hintergrund von zu justierenden Mietverträgen, CAPEX und einer zukünftig nachhaltigen Nutzung teils mehr Zeit in Anspruch nehmen und vertiefte Prüfungen erfordern. Vor allem internationales Value-Add-Kapital sowie Family Offices sind aktuell an Shopping-Centern interessiert. Für einzelhandelsfokussierte Investoren wird sich auch 2025 wieder eine attraktive Produkt-Pipeline in allen Sub-Assetklassen und Risikostrukturen bieten. Auch haben sich einige Transaktionen in das neue Jahr verschoben und lassen ein aktives Jahresauftaktquartal erwarten, sodass für 2025 insgesamt von einem Transaktionsvolumen auf mindestens dem Vorjahresniveau ausgegangen werden kann.
Shopping-Center: Mischnutzungen ziehen ein
Büros, Arztpraxen, Fitness- Studios oder Hotel: Vier von fünf Shopping-Centern in Deutschland verfügen heute über mindestens eine Mischnutzung über Einzelhandel und Gastronomie hinaus. Ein Hauptgrund für die Umsetzung von Mischkonzepten ist eine stabilere Frequenz bei gleichzeitiger Erhöhung der Verweildauer der Besucher:innen.
Fachmarktzentren: Die Lieblinge unter den Handelsimmobilien
Der Dreieich Nordpark macht deutlich, wohin sich moderne Fachmarktzentren entwickeln und wie ein Mietermix für eine zukunftssichere Handelsimmobilie aussieht. Das Beispiel zeigt, warum diese Assetklasse bei Investoren und Mietern aktuell so beliebt ist.
