Einzelhandel 2019 – Comfort zieht Bilanz

Nach den vorläufigen Zahlen von Destatis wuchs der Umsatz im Einzelhandel Deutschland im Jahr 2019 preisbereinigt in einer Größenordnung von knapp 3 Prozent.

Nach Angaben von Comfort sind der Online- und Offline-Handel 2019 gewachsen. So betrug das Plus im stationären Handel 2019 1,3 Prozent, was einem Volumen von rund 6 Mrd. Euro entspricht. Demnach werden Innenstädte laut Olaf Petersen, Geschäftsführer und Chefresearcher der Comfort-Gruppe, mit ihrer hohen Aufenthaltsqualität und Magnetfunktion auch künftig eine wichtige Anlaufstation für den erlebnisorientierten Einkauf sein. Populäre Marken seien auf die hoch frequentierten City-Lagen angewiesen, um sich bestmöglich präsentieren zu können. Dies sei vielen Marken und Retailern auch weiterhin hohe Mieten wert. Dadurch könnten Mittel- und Kleinstädte aufgrund ihres geringeren Potenzials für diese Mieter jedoch an Bedeutung verlieren.

Neue Mieter und Konzepte, beispielsweise aus den Bereichen Health/Beauty/Gesundheit oder Gastronomie werden sich vermehrt in den Highstreets positionieren. Hinzu kommen Nahversorger und verschiedene Hartwaren, z. B. Sport, Einrichtung oder Hausrat. Branchen-, Nutzungs- und Mietervielfalt werden in den Innenstädten zunehmen. Aufgrund der aktuell wachsenden Bedeutung von Mixed-Use-Objekten und dem konstant steigenden City-Anteilen von Gastronomie werden Innenstädte wieder zu Treffpunkten und Marktplätzen.

Mieten sinken

Seit einigen Jahren lässt sich ein Trend konstatieren, der sich auch in 2019 fortgesetzt hat: Die Mieten für Ladenlokale sinken auf breiter Front, wenn auch mit starken regionalen Unterschieden.

Nur in zwei der analysierten 132 Städten ist die Höchstmiete für Ladenlokale in den 1a-Lagen noch gestiegen: in Berlin und in Düsseldorf. In 30 Städten ist die Miete konstant geblieben, wie beispielsweise in Hamburg, Leipzig, Freiburg, Potsdam oder in Flensburg. Petersen geht davon aus, dass die Retail-Mieten für moderne und marktgerechte Flächen in den urbanen Toplagen der attraktiven Innenstädte spätestens auf mittlere Sicht wieder ein Mindestniveau finden und hiervon ausgehend auch wieder zulegen können.

Fachmarkt-Center und -Agglomerationen sind weiterhin gefragt, da den hier häufig vertretenen Lebensmittlern eine hohe Online-Resistenz und somit Mietstabilität nachgesagt wird. Highstreet-Immobilien werden aufgrund der teilweise notwendigen Mietpreiskorrekturen in dem befindlichen Strukturwandel derzeit auf die Nachhaltigkeit der Mieten geprüft und bei den Kaufpreisen entsprechend angepasst.

Einzelhandelsimmobilien mit Volumen von gut 10 Mrd. Euro

Dennoch lag das erzielte Transaktionsvolumen auch 2020 wieder leicht oberhalb von 10 Mrd. Euro. Zu berücksichtigen sei zudem, dass Portfolio-Transaktionen wie beispielsweise der Hudson Bay-Deal der Signa maßgeblich zu diesem Ergebnis beigetragen haben. Das gesamte Handelsimmobilien-Segment profitierte von der guten Marktbewertung von Fachmarktzentren. Dagegen blieb das Geschäft mit Shopping-Centern trotz einiger Transaktionen (Königsbau Passagen Stuttgart, Rathaus Galerie Essen, Seidnitz Center Dresden, Allee-Center Berlin) deutlich hinter den Ergebnissen der Vorjahre zurück.

Kaufpreisfaktoren sinken

Im vierten Quartal 2019 wurde in keiner der von Comfort betrachteten 132 Städte ein Ansteigen der Kaufpreisfaktoren gegenüber dem Vorjahr registriert. Für gut die Hälfte der Städte wird von einem praktisch gleichbleibenden Kaufpreisfaktor (zwischen einem Anstieg von kleiner einem Faktor bzw. einem Rückgang von unter einem Kaufpreisfaktor) berichtet. Für 59 Städte (ca. 45 Prozent) jeder Größe ergab sich ein Rückgang des Kaufpreisfaktors von mindestens einem Faktor gegenüber dem Vorjahr (u. a. für Stuttgart, Hannover, Mannheim, Aachen, Darmstadt).