EHI Shopping-Center Report 2023: Die Mischung macht's

Bereits seit einigen Jahren sind vermehrt Revitalisierungsmaßnahmen, Flächenumwandlungen, die Umsetzung von Mixed-Use-Konzepten und Quartiersentwicklungen zu beobachten.

Neueröffnungen in den letzten zehn Jahren
Foto: EHI

„Ein Trend geht dahin, dass bisherige Handelsnutzungen durch andere Nutzungsformen ersetzt werden. Wenn großflächige Mieter ausziehen oder ihre Flächen verkleinern, ist die Suche nach geeigneten Nachmietern oft schwierig. An vielen Standorten wird die bessere Lösung darin gesehen, solche überschüssigen Flächen beispielsweise für Fitnessstudios, medizinische Dienstleister oder Büromieter umzuwandeln“, erklärt Studienautorin Lena Knopf aus dem Forschungsbereich Immobilien und Expansion.

Den halben Tausender überschritten

Der EHI Shopping-Center Report 2023 zählt erstmals mehr als 500 großflächige Malls in Deutschland: Anfang des Jahres bestehen insgesamt 509 Shopping-Center mit einer Mindestgröße von 10.000 qm (Vorjahr: 493) – allerdings wurde die Statistik durch methodische Veränderungen bereinigt.

Methodik

Die wichtigste Neuerung in der Definition ist, dass die Geschäfte eines Shopping-Centers nicht mehr verschiedene Branchen abdecken müssen. Bisher musste es sich bei den wichtigen Frequenzbringern in Shopping-Centern z. B. immer um Lebensmittelgeschäfte, Drogerien, große Modegeschäfte oder Elektronikmärkte handeln. Dies trifft zwar nach wie vor auf die meisten Einkaufszentren zu, ist aber per Definition keine Voraussetzung mehr. Durch die Überarbeitung der Methodik hat sich die Anzahl der Shopping-Center im EHI Shopping-Center Report verändert. So wurden zum einen bereits länger bestehende Center neu aufgenommen, andere wurden aufgrund von Flächenreduzierungen oder Abrissen gestrichen.

Alle Center zusammen verfügen über eine Gesamtfläche von 16,38 Mio. qm, was einer durchschnittlichen Fläche von 32.200 qm je Einkaufszentrum entspricht. Im vergangenen Jahr kamen vier Neueröffnungen hinzu: das Agnes in Göppingen, die Dreiländergalerie in Weil am Rhein, das Perlach Plaza in München sowie das Tegel-Quartier in Berlin. Die meisten Einkaufszentren befinden sich in Nordrhein-Westfalen, das mit 90 Malls 17,7 Prozent aller deutschen Shopping-Center beheimatet. Die Top 3 der Bundesländer komplettieren Bayern (58 Center) und Baden-Württemberg (52 Center).

City-Lage bevorzugt

Entwicklung von 1965 bis heute
Foto: EHI

Fast die Hälfte der Shopping-Center (47,5 Prozent) liegt in Innenstädten, gefolgt von Stadtteilen (37,5 Prozent) und dem Stadtrand/Grüne Wiese (14,9 Prozent). Letztere hatten ihre Blütezeit vor allem in den 90er-Jahren, als nach der Wende in Ostdeutschland in kurzer Zeit viele große Neubauten entstanden. Seit den 2000er-Jahren spielen diese Zentren jedoch kaum noch eine Rolle, da die Welle der Eröffnungen in die Innenstädte geschwappt ist. Diese hielt etwa bis zur Mitte der 2010er-Jahre an und endete dann mit dem beginnenden Flächenüberangebot relativ abrupt.

Seitdem wurden nur noch einzelne Projekte realisiert, die sich dann aber meist auf die City-Lagen konzentrieren. Entsprechend liegen die Neueröffnungen der letzten zehn Jahre zu rund drei Vierteln in der Innenstadt, nur 23,1 Prozent befinden sich in Stadtteillagen. In diesem Zeitraum wurden nur noch zwei Center auf der Grünen Wiese bzw. in Stadtrandlage eröffnet – das LUV in Lübeck und das EEC Edingen-Neckarhäuser Einkauf Center.