Immobilienentwicklung: Der Wartestand als Worst Case

Zuletzt sorgte die Verzögerung des Westfield Hamburg-Überseequartiers für Schlagzeilen. Mehrfach wurde die Eröffnung im Herzen der Hansestadt verschoben, zuletzt auf Oktober 2024 (Stand: Juli 2024). Nun steht das Überseequartier allein aufgrund seiner Dimensionierung (geplant ist eine Mietfläche von 100.000 qm) unter besonderer Beobachtung. Mit Herausforderungen hatten in der Vergangenheit auch andere Objekte zu kämpfen: Die Volme Galerie in Hagen,das Viktoria-Karree in Bochum oder die Mall of Berlin sind weitere Beispiele, die nicht wie geplant (wieder-)eröffnen konnten.

Klaus Striebich war von 2003 bis 2018 als Geschäftsführer und Vermietungschef der ECE Projektmanagement GmbH tätig und begleitete eine Vielzahl von Center-Eröffnungen in Deutschland und Europa. Im Interview schätzt der Berater (Retail and Real Estates Advise) die Gefahren eines baulichen Wartestands ein.

Mit fehlendem Glück allein ist die Verzögerung des Überseequartiers wohl nicht zu erklären. Was bedeutet es, wenn ein solches Mega-Projekt nicht fertig wird?

Ohne über die Gründe zu spekulieren – diese Kulmination von Themen ist extrem tragisch. Mir fällt kein vergleichbarer Fall in Deutschland ein. Bereits die Koordinierung war durch Corona erschwert. Hinzu kommt die Komplexität des Projekts. Die steigt mit der Größe des Objekts, der Vielzahl der ausführenden Firmen und geplanten Nutzungsarten sowie dem technologischen Anspruch geradezu ins Exponentielle. Um Ihre Frage zu beantworten: Gewinner in Hamburg sind nur die Anwälte. Mit Abstrichen noch der Wettbewerb, zumindest temporär. Für alle anderen Beteiligten ist es ein Desaster mit Folgewirkung. Für den Bauherren, für die Mieter, womöglich auch für die Branche.

Bleiben wir bei den Mietern – über welche Folgen reden wir?

Nehmen wir an: Die Läden sind ausgebaut, Waren geordert, Personal eingestellt, Werbemaßnahmen getätigt – dann gehen erhebliche Investitionen in Schall und Rauch auf. Filialisten mögen den Verlust partiell ausgleichen können, indem sie den Warenbestand logistisch umverteilen. Eventuell kann ein Teil des Personals in standortnahen Filialen untergebracht werden.

Was ist mit kleinen Unternehmen?

Wenn es um die Ware geht, können diese versuchen, alternative Abschlagskanäle zu installieren. Etwa einen Pop-up-Store in der Stadt zu eröffnen oder vorhandene Multichannel-Ansätze auszuschöpfen. Das ist aber mit sehr viel Aufwand verbunden. Kleinere Mieter können in ernsthafte Liquiditätsprobleme geraten.

Kommt nicht der Bauträger für den Schaden auf?

Dies zu klären, ist Sache der Juristen. Die Anwälte der Mieter müssen den entstandenen Schaden zunächst einmal nachweisen und beziffern. Eine Entschädigung hilft Ihnen, wenn Sie in drei Jahren Recht bekommen. Aber nicht, wenn Sie Ihre Rechnungen jetzt bezahlen müssen.

Gibt es keine Klauseln, die im Worst Case greifen?

Es gibt eine weltweit gängige Praxis. In der Regel ist vertraglich fixiert, mit welchem Vorlauf eine Center-Eröffnung terminiert wird. Die Kommunikation erfolgt stufenweise, der Rhythmus verdichtet sich mit Fortlauf des Projektes. An dieser Kette richten die Mieter ihre Investitionen in den Ladenbau, in Personaleinstellungen usw. aus. Ich kenne die konkreten Verträge nicht. Aber: Inwieweit diese Kette im Fall des Überseequartiers eingehalten wurde, das ist meines Erachtens die Frage, auf die sich die rechtliche Bewertung konzentrieren wird.

Und die erwähnten Folgen für die Branche?

Ich gehe davon aus, dass wir nach diesem Vorfall neue Regeln in unseren Mietverträgen finden werden. So wie nach Corona relativ schnell Regeln gefunden wurden, die heute zum Standard gehören. Ungeachtet dessen, dass niemand weiß, ob sie je wieder zum Tragen kommen.

Extremfall beiseite: Sollten sich Verzögerungen im Bauverlauf abzeichnen, was raten Sie Betreibern im Umgang mit ihren Mietern?

Auf einer Baustelle ist die Hektik immens, gerade auf den letzten Metern. Dass man da nur begrenzt Ohren für die Belange anderer hat, ist nur verständlich. Doch so viel ist klar: Fehler passieren. Ein Schlauch reißt ab, ein für den Laden wichtiger Anschluss wird vergessen. Transparenz und eine schnelle Kommunikation sind ausschlaggebende Faktoren für den Erfolg, auch wenn etwas in die Hose geht.

Wie sieht es mit der Lösungsbereitschaft aus?

Noch einmal das Beispiel Corona: Zu Beginn der Pandemie wusste niemand mit der Situation umzugehen. Allerdings gab es Vermieter, die von Tag eins gesagt haben: „Ich verstehe dein Problem. Ich weiß: Du kannst keinen Umsatz machen. Ich erlasse dir vorläufig die Hälfte der Miete.“ Diese Vermieter haben heute eine deutlichere Stabilität in ihrer Mieterschaft als diejenigen, die das Thema vor sich hergeschoben haben. Eine schnelle, vertrauensvolle Zusammenarbeit hilft immer, kritische Situationen zu meistern.

Das Interview führte stores+shops-Autor Patrick Torma.