Handel und Wandel im Osten der Republik

Fast 30 Jahre nach der deutschen Wiedervereinigung ist der Gegensatz Ost und West in den Köpfen vieler Menschen immer noch nicht aufgehoben. Anfang 2018 drängte das Thema wieder einmal in die Öffentlichkeit, als feststand, dass in der neuen Bundesregierung ostdeutsche Politiker unterrepräsentiert sein würden. Grund genug, dem Thema Ost und West einmal nachzuspüren und einen Blick auf die Einzelhandelslandschaft und die Innenstädte in den „neuen“ Bundesländern zu werfen. Für Olaf Petersen, Geschäftsführer von Comfort Research & Consulting, sind die unterschiedlichen Entwicklungen von Einzelhandelslagen vor allem eines nicht: „kein West-Ost-Thema“. Zumindest heute nicht mehr.

„Nach der Wende gab es einen großen Nachholbedarf“, sagt Petersen. In den neuen Bundesländern gab es deutlich weniger Einzelhandelsflächen als im Westen. „Und selbst die Fläche, die vorhanden war, war nicht sehr wettbewerbsfähig“, so der Comfort-Chef-Researcher. Die offenen Vermögensfragen, die durch Enteignungen in der ehemaligen DD R aufgeworfen wurden, waren zudem noch ungelöst. Die ungeklärten Eigentumsverhältnisse führten dazu, dass zunächst auf der grünen Wiese gebaut wurde. Leipzig ist ein Beispiel dafür. So entstanden etwa das Allee-Center (1996), der Saale-Park (1991, heute Nova Eventis) oder das Paunsdorf Center (1994) weit abseits der historischen Altstadt. Durch das einfachere Planungsrecht ließen sich auf Äckern und anderen Freiflächen schneller große Handelsagglomeration erreichten als in den City-Lagen.

Stark dezentral

„Wir haben im Osten eine sehr starke dezentrale Ausbildung“, erklärt Petersen. Fachmarktzentren und Shopping-Center spielen eine größere Rolle als im Westen. Das geht teils zu Lasten der Innenstädte, wie im City-Ranking von Comfort abzulesen ist. So belegt etwa Magdeburg, immerhin die Landeshauptstadt von Sachsen-Anhalt, nur den 63. Platz von insgesamt 70 untersuchten Städten. Olaf Petersen sagt: „Es gibt dort keine richtig prickelnde Innenstadt bis auf zwei Center.“ Deshalb spiele sich immer noch viel auf der grünen Wiese ab. Doch zeigt gerade das Beispiel Leipzig andererseits, dass die aktuelle Entwicklung auch im Osten Deutschland wieder in die Innenstadt geht. Petersen spricht in diesem Zusammenhang von einer „Roll-back-Bewegung zu Gunsten der Innenstadt“. Petersen: „In Leipzig hat sich eine sehr starke Einzelhandelsstruktur entwickelt.“

Ein Blick in die belebte Petersstraße in Leipzig (Foto: Comfort)

So sieht es auch Dr. Joseph Frechen, Niederlassungsleiter Hamburg und Bereichsleiter Einzelhandel bei Bulwiengesa. „Mit Leipzig haben wir ein sehr gutes Beispiel, wie mit dem Strukturwandel die Stadt zurückerobert wurde.“ Das bezieht sich nicht nur auf den Einzelhandel. Von der Ansiedlung des Porsche-Werks, des Flughafens, der Hochschule und den vielen jungen Menschen, die in die Stadt zogen, profitiert Leipzig nachhaltig. Die Demographie ist stabil. „Dadurch ist ein Rad in Bewegung gesetzt worden“, sagt Frechen.

Ähnlich verhält es sich mit Dresden, und die Bundeshauptstadt Berlin gehört eh zu den Spitzenreitern in Sachen Einzelhandel. Aber auch die Universitätsstadt Greifswald oder die Stadt Jena, die durch eine starke Forschungslandschaft hervorsticht, nennt der Einzelhandelsexperte Frechen als positive Beispiele. Genauso finden sich an der Ostsee, in Mecklenburg- Vorpommern, moderne Einzelhandelskonzepte, die mit dem Tourismus in der Region entstanden sind.

Früher Strukturwandel Grundsätzlich mussten sich die ostdeutschen Städte früh im Zuge der Wiedervereinigung mit dem Strukturwandel auseinandersetzen – anders, als es etwa im Ruhrgebiet mit seiner schwächelnden Schwerindustrie der Fall war. In diesem Vergleich zeigt sich auch, dass starke und schwache Einzelhandelsstandorte sich nicht nach Himmelsrichtungen unterteilen lassen. Olaf Petersen nennt etwa die Ruhrgebietsstadt Gelsenkirchen. „Der Einzelhandel in der Stadt ist nicht gut aufgestellt. Dort fehlt es an wesentlichen Faktoren. Gelsenkirchen ist städtebaulich nicht schön, und die Kaufkraft ist gering.“

Das auf Gewerbeimmobilien spezialisierte Unternehmen TLG mit Sitz in Berlin hat ähnliche Erfahrungen gemacht. Lange konzentrierte sich die TLG auf die ostdeutschen Bundesländer und die Hauptstadt, seit zwei Jahren ist die Aktiengesellschaft bundesweit aktiv. Niclas Karoff, Mitglied des Vorstands von TLG Immobilien betont, dass es vor allem auf die mikroökonomischen Faktoren unmittelbar am Standort ankommt, ob ein Objekt für Investoren oder potenzielle Mieter interessant ist. „Wir haben die Erfahrung gemacht, dass wir an einer ganzen Reihe von Standorten ungeachtet einzelner kritischer makroökonomischer Kennwerte immer wieder von bestehenden oder potenziellen Mietern positiv überrascht werden“, sagt Karoff, „obwohl die makroökonomischen Faktoren aus unserer Sicht eher ungünstig waren.“

Bei den Top-Städten im Osten sind eigentlich kaum noch gravierende Unterschiede zu den großen Städten in Westdeutschland festzustellen. Karoff spricht etwa die Altmarkt Galerie in Dresden an. „Da wissen Sie nicht mehr, ob sie in Frankfurt am Main oder in Dresden sind.“

Für Olaf Petersen von Comfort müssen sich die deutschen Städte – egal ob Ost oder West – ohnehin ähnlichen Herausforderungen stellen. „Nicht zuletzt sind alle Städte aufgefordert, multifunktionale Erlebnisräume zu schaffen.“

Fotos: Comfort

Weitere Informationen: redaktion@ehi.org