Marketing mag nicht die ganz große Stärke der Parkraumbewirtschafter sein. Dass jedoch das Parkhaus von vielen Entwicklern immer noch als lästiges Randthema angesehen wird, erscheint unter den aktuellen Rahmenbedingungen kontraproduktiv für die Center. Viele Parkraumbewirtschafter haben ihre Strukturen in den letzten Jahren verschlankt und sich „den Kopf des Handels aufgesetzt“. Innovative Lösungen wurden erarbeitet. Damit sind nicht nur Frauenparkplätze, Sicherheits- und Notruf-Systeme gemeint, die inzwischen in ausgereiftem Zustand flächendeckend installiert sind. Neben bundesweit arbeitenden zentralen Leitstellen mit 24-Stunden-Betrieb an 365 Tagen im Jahr fließen viele Investitionen in Technologien und Internet-Dienstleistungen, von denen Center-Betreiber profitieren können.
Unternehmen der Parkraumbewirtschaftung bieten neue Bezahlmodelle, Zutrittsmedien ohne Magnetstreifenkarte, elektronische Lesbarkeit, Car Sharing-Kooperationen, digitale Services, die Elektro-Tankstellen online identifizierbar und buchbar machen oder das gezielte Suchen und Reservieren von Stellplätzen übers Netz ermöglichen. Heutzutage wird die aktuelle Parkraum-Auslastung online alle drei Minuten aktualisiert, das Parken ohne Schranke ist bald marktreif. Auch der Click&Collect-Service, der Handel und Shopping-Center in Zukunft intensiv beschäftigen wird, funktioniert nur, wenn der Kunde die Ware einfach, schnell und kostenfrei abholen kann.
Um diese komplexen, digital gestützten Dienstleistungen zu kommunizieren, ist die Kooperation aller Beteiligten, also Handel, Center-Management und Parkraum-Management, erforderlich. Ein gut aufgestellter Parkraumbewirtschafter bedient 20-30 Mio. Kunden und verfügt über Auswertungen der Einzugsbereiche, Stoßzeiten, Verweildauer etc. und damit wertvolle Informationen. Diese Statistiken können von den Center-Managements genutzt werden. Doch selten nehmen Architekten und Entwickler die „Parkwächter“ als zentrale Ankermieter und Partner eines Shopping-Centers wahr.
Höchste Tütendichte
Natürlich ist eine gute ÖPNV-Anbindung für ein Shopping-Center heute essenziell. Doch der Parkhaus-Kunde ist und bleibt der wichtigste Kunde der Mall – einer, der nicht nur den Cappuccino trinkt, sondern auch mit der höchsten „Tütendichte“ die Mall verlässt. Daher gilt: Wenn das Parken nicht attraktiv angeboten und gemeinsam kommuniziert wird, kann dies negative Konsequenzen haben.
Manchmal werden bereits im Anfangsstadium, bei der Planung eines Objekts, irreversible Fehler gemacht. Die Folge sind unzumutbare Zufahrten und schmale Stellplätze, ungünstige Stützenstellungen, enge Radien und Schleppkurven. In die Statik eines komplexen Gebäudes wie einem Shopping-Center kann später nicht mehr eingegriffen werden. Daher ist es sinnvoll, die Parkraumbewirtschaftung so früh wie möglich in die Planung einzubinden und ihre Erfahrung bereits im Entwurfsstadium einzubeziehen, um beispielsweise statisch relevante Punkte rechtzeitig korrigieren zu können. Die spezialisierten Unternehmen kennen die Psyche der Kunden und verfügen über das Know-how, beurteilen zu können, unter welchen Grundvoraussetzungen ein Parkhaus funktioniert und warum eventuell nicht.
Eingang des Parkhauses in den Pasing Arcaden in München (Foto: Unibail-Rodamco Germany)
Denn man muss wissen: Parken ist in Deutschland stark angstbesetzt. Viele Fahrer meiden die Innenstadt allein aus der Angst heraus, dort keinen Parkplatz zu finden. Wenn der Kunde dann zum Parkhaus kommt, fährt er in ein dunkles Loch, und der Krimi setzt sich in seinem Kopf in Gang: Tatort Parkhaus. Und am Abend im Restaurant schmeckt ihm das Essen nicht, weil er sich sorgt, er könnte seinen Wagen nicht mehr aus dem Parkhaus herausbekommen. Diese Ängste sind subjektiv und haben mit der heutigen Realität nicht viel zu tun. Aber sie existieren immer noch und weisen darauf hin, dass das Parken aus der Sicht des Kunden so einfach und angenehm wie möglich gestaltet werden sollte. Um ohne Stress zu parken, ist beispielsweise eine Nachtöffnung in vielen innerstädtischen Centern angeraten – obwohl sie wirtschaftlich gesehen katastrophal ist. Jedoch steht und fällt der Erfolg einer Mall mit der Kundenfreundlichkeit.
Der Kunde kommt in die Läden, weil er bei Prada oder Saturn einkaufen will. Den Parkraumbewirtschafter als Firma, Dienstleister oder gar Marke nimmt er nicht wahr. Was er aber registriert und sich merkt, ist: In diesem und jenem Shopping-Center funktioniert das Parken gut. Übers Parken können die Kundenströme einer Mall gesteuert werden. Davon profitieren Einzelhandel und Center. Natürlich spielen auch die Preise für den Kunden eine Rolle, wenn auch in der Regel nicht die Hauptrolle. In Deutschland wird eine Parkgebühr von 2,50 Euro pro Stunde als hoch empfunden. Ein Tarif von 4 Euro pro Stunde ist die absolute Ausnahme einzelner Top-Häuser in Frankfurt oder München. Professionelle Parkraumbewirtschafter müssen ihre Rendite über einen bundesweiten Querschnitt erwirtschaften, der deutlich darunter liegt.
Übrigens sind verschiedene Medienbeiträge über die „Erfolgsimmobilie Parkhaus“ irreführend. In einem innerstädtischen Gebäudekomplex kann die Einrichtung eines Stellplatzes bis zu 40.000 Euro betragen. Diese Kosten sind niemals über eine normale Pacht hereinzuwirtschaften. Hier ist der Kompromiss unverzichtbar. Das Parken selber wird wohl niemals „sexy“, damit müssen die „Parkwächter“ leben. Und übers Parkhaus lässt sich auch nicht das Image eines Centers retten. Aber der Komfort-Level, den eine Mall über der Erdoberfläche hat, kann auch unterhalb, im Kellergeschoss, abgebildet werden.
Fotos (2): Sander & Bastian, André Schimschal und Alec Bastian (1), Unibail-Rodamco Germany (1)
Autor Karl-Heinz Ellinghaus ist Geschäftsführer der OPG Center-Parking GmbH, Osnabrück.
Weitere Informationen: www.opg-parken.de
