Von der Funktion zum Lebensraum

„Von der Stange“ war gestern. Die neuen Shopping-Center, deren Eröffnung in diesem Jahr bislang erfolgte, sind mehrheitlich individuell geprägte, innerstädtische Objekte, die dezidiert auf spezielle lokale Standortvoraussetzungen eingehen. Persönlichkeiten im Maßanzug sozusagen. Im vergangenen Jahr wurde die Diskussion über die Positionierung der neuen „Marktplätze im digitalen Zeitalter“ durch innovative und experimentelle Pilotprojekte wie das Bikini Berlin, die Mall of Berlin am Leipziger Platz oder auch den Kö-Bogen in Düsseldorf in Schwung gebracht. Die neuen Malls und Center setzen den Entwicklungssprung fort.

K in Lautern: Ein „Stadtgelenk“

Komplett ausgebucht ging das ECE-Center K in Lautern mit über 100 Shop-Einheiten an den Start, davon rund 70 Prozent (!) neu in der Stadt. „Stadtgelenk“ wird der neue monumentale Glasturm mitten in der City genannt, der das Herzstück des neuen Centers bildet. Eine Gelenk-Funktion übt das gläserne Gebäude sowohl in stadtgeschichtlicher als auch geografischer Hinsicht aus. Es verbindet die beiden „Knochen“ des Centers, zwei langgezogene Baukörper, die beidseitig in der Querachse von dem gläsernen Mittelpunkt abzweigen und sich asymmetrisch in die vorhandene Innenstadtstruktur einfügen. In seiner maximalen Länge erstreckt sich das mehrgliedrige Gebilde über rund 250 m.

Der Gebäudeteil am Ende des südwestlich gelegenen „Knochens“ war früher ein Karstadt-Haus. Als es im Jahr 2010 geschlossen wurde, erwarb es die ECE. Es wurde kernsaniert und mit Teilen seiner charakteristischen Innenarchitektur in den neuen Komplex integriert, um ein prägendes Element stadtgeschichtlicher Vergangenheit zu bewahren. Dadurch besitzt der Gesamtkomplex unterschiedliche Deckenhöhen und Abschnitte, was ihm einen „gewachsenen“ Charakter gibt. Ebenfalls der Integration baulichen Gebäudebestands geschuldet ist die abenteuerliche Zufahrt des Parkdecks in der dritten Etage. Um von der beibehaltenen Auffahrt des alten Karstadt-Parkhauses auf das Parkdeck im östlich liegenden zweiten Bauglied zu gelangen, musste die Zufahrt in einer Art Tunnel in luftiger Höhe mitten durch das gläserne Gelenk hindurchgeführt werden. Für Besucher und Kunden im „Glasgelenk“ ist diese Passage nicht erkennbar. In der Längsachse verbindet das „Gelenk“ den Teil der innerstädtischen Fußgängerzone, eine Shoppingmeile klassischen Zuschnitts, mit dem etwas abseits liegenden, für Passanten und Laufwege dennoch wichtigen Abschnitt. Um hier jederzeitigen Durchgang zu gewährleisten, wird im innenliegenden Rondell nach Ladenschluss ein Glastunnel durch fahrbare Glaswände eingezogen, der den Transit möglich macht, nicht aber das Abzweigen in die Gänge.

Das neue Center ist Teil des innerstädtischen Großprojekts „Neue Stadtmitte Kaiserslautern“ zur Aufwertung der Innenstadt, in der laut Auskunft der lokalen Stadtentwicklung zuvor 20 Jahre lang keine wesentliche Veränderung stattgefunden hat. In den letzten Jahren gab Kaiserslautern Kaufkraft an shopping-starke Städte wie Mannheim und Ludwigsburg ab. Entsprechend positiv fiel daher die Zustimmung der lokalen Bevölkerung und des eingesessenen Einzelhandels in Bezug auf das Center-Projekt aus. Die Bevölkerung in Kaiserslautern hatte sich im Oktober 2011 im Rahmen eines Bürgerentscheids mit großer Mehrheit für den Bau der Einkaufsgalerie entschieden, mit der auch eine neue Verkehrsführung realisiert wurde. In Sachen Stadtmarketing plant das Center-Management Aktionen in Kooperation mit der lokalen Werbegemeinschaft.

Glacis-Galerie, Neu-Ulm: Modern und funktionsgerecht

Mit einer Verkaufsfläche von über 27.000 qm ist die Glacis-Galerie in Neu-Ulm eines der größten Shopping-Center, die in diesem Jahr in Deutschland fertiggestellt werden. Sie führt einen vielseitigen und modernen Branchen- und Markenmix im mittleren bis hochwertigen Preissegment – verteilt auf zwei Ebenen und über 90 Läden. Die Deichmann-Tochter Ochsner Sport, Marktführer im Schweizer Sportfachhandel, eröffnete in der Glacis-Galerie ihre erste deutsche Filiale. Das Center befindet sich mitten in der Neu-Ulmer Innenstadt gegenüber dem Hauptbahnhof und dem zentralen Busbahnhof, sodass es sowohl mit dem öffentlichen Personennahverkehr als auch fußläufig gut erreichbar ist. Den Besuchern stehen rund 1.100 Parkplätze zur Verfügung.

Die OFB Projektentwicklung und die Procom Unternehmensgruppe realisierten die Glacis-Galerie in zweijähriger Bauzeit. Als Generalunternehmen war die in Stuttgart ansässige BAM Deutschland AG tätig. Für das Center-Management und die weitere Betreibung ist die Hamburger ECE verantwortlich.

Minto: Transzendentes Raumerlebnis

Das Minto wirkt, als wäre hier mit aller Kraft an der Dekonstruktion klassischer Center-Architektur gearbeitet worden. Statt ordentlich übereinander geschichteter Etagen, Gänge und Ladenstraßen bricht sich hier ein dreidimensionales Raumgefühl in der Horizontalen und Vertikalen Bahn. Viele Store-Fassaden in dem Unibail-Rodamco Germany-Center in Mönchengladbach erstrecken sich über zwei Etagen und eine Höhe von 8-9 m. An einzelnen Stellen verwirrt der Eindruck aus der Norm tretender oder überhöhter Proportionen bewusst. Die Stores sind mit ungewöhnlicher Raumtiefe ausgestattet, sodass sie wie Stand-alones auftreten und den Kunden zum Stöbern und Entdecken hineinlocken. Auf den Ebenen sorgen immer wieder große Durchbrüche für Transparenz und Interaktion zwischen Floors.

Der 18 m hohe „Diner’s Tree“ des Künstlers Alexis Tricoire, eine Skulptur aus Stahl und echten Pflanzen, verbindet die offenen Etagen des Minto in Mönchengladbach miteinander. (Foto: Unibail-Rodamco Germany / Alina Cara Tobi)

Am zentralen Platz im Center „wächst“ ein künstlicher Baum vom UG bis hinauf in die dritte Etage, eine Skulptur, die ebenfalls die vertikale Verbindung aller Ebenen stärkt. Dort oben, in der dritten Etage, befindet sich die Dining-Area mit Foodcourt und singulären Gastro-Konzepten. In den Luftraum über dem Jack & Jones-Store in der Etage darunter ragt ein großzügiger Balkon. Die Leute, die darauf Platz genommen haben und von oben das Treiben im Center beobachten, sind Gäste der Dining-Area und werden wie in einem herkömmlichen Straßencafé bedient.

Und schließlich rundet ein geografischer Umstand den Rhythmus aus Verschachtelung und Transparenz ab: Die relativ steile Hanglage der Mönchengladbacher Fußgängerzone, an der der riesige Gebäudekomplex des Minto entlang mäandert, macht es möglich, dass die drei Eingänge von der Straße im Center auf eine jeweils andere Ebenen führen. Starkes Erdgeschoss, schwache zweite Etage, totes Kellergeschoss? Die Rangordnung üblicher Center-Strukturen findet hier kaum statt. Jede Etage ist auf ihre Art stark, jede – abgesehen von der Dining Area in der dritten – besitzt einen Eingang und steht mit den anderen in direkter Verbindung. Eine Innenarchitektur, die unterschiedliche Design-, Duft- und Klangwelten erzeugt und das Stimulieren aller Sinne der Besucher zum Ziel hat, verstärkt das fast transzendente Raumerlebnis noch.

Nicht nur wegen des einzigartigen Architektur- und Designkonzepts gilt das Minto in Mönchengladbach als Superstar unter den neu eröffneten Centern dieses Jahres. Auch, weil es das einzige Center ist, das von Beginn an mit dem Vier Sterne-Qualitätssiegel für Shopping-Center ausgezeichnet ist. Viel Zuspruch erhält auch die Außenfassade des gewaltigen Gebäudes. Um eine kolosshafte Wirkung zu vermeiden, wurde die wellenförmige Außenhülle aus einzeln aufgehängten Keramik-Lamellen in angenehmen Erdtönen gestaltet.

Das Center will sich als Ausflugs- und Shoppingmagnet über die Grenzen der Stadt hinaus profilieren. Die strategische Lage der Stadt Mönchengladbach mitten auf der shoppingtouristisch vielbefahrenen Achse zwischen Düsseldorf und den Niederlanden soll intensiver genutzt werden. Das Einzugsgebiet im Fahrtzeitradius von 30 Minuten beläuft sich laut Unibail-Rodamco Germany auf 1,3 Mio. Einwohner. Von den ersten Gesprächen bis zur Eröffnung des Minto sind rund 12 Jahre vergangen.

Werkstadt Limburg: Moderner Stadtraum mit Historie

Mit der Werkstadt Limburg erwarb der Investor Marcel Kremer 2007 eine Industriebrache mit historischer Bausubstanz und damit eine Art Gegenentwurf zum klassischen Shopping-Center. Das ehemalige Eisenbahnausbesserungswerk in der Stadt Limburg an der Lahn besteht aus einem gemischten Ensemble verschiedener, lose aneinandergereihter Gebäudetypen und -größen. Rund 100 Jahre alte, zwei- und dreigeschossige Objekte des früheren Nutzungstyps „Verwaltungsgebäude“ wechseln sich mit weitläufigen, ebenerdigen Anlagen und Industriehallen von mehreren Tausend Quadratmetern Fläche ab, dazwischen und umgeben von kleinen und großen Freiflächen. Die 2002 geschlossene Anlage erstreckt sich über rund 75.000 qm und liegt in direkter Nachbarschaft zum Bahnhof. Von dort führt eine kleine Fußgängerzone in die Altstadt.

Viele Stores in der Werkstadt Limburg spielen mit dem original erhaltenen und sorgsam restaurierten Industrie-Charakter der ehemaligen Bahnausbesserungshalle in der Werkstadt Limburg. (Foto: Werkstadt Limburg)

Kremer entwickelte die Gewerbebrache mit Unterstützung der Stadtpolitik zu einem modernen City-Quartier. In den Weg der Projektentwicklung stellten sich Denkmalschutzauflagen, ein belasteter Boden und Angst vor Blindgängern aus dem Zweiten Weltkrieg; hinzu kam die Tatsache, dass auf Bahngelände kein Bau-, sondern ein Bahnrecht gilt, sodass Flächen erst entwidmet werden mussten.

Gemeinsam mit dem lokalen Architekten André Kramm ließ Kremer das Areal mit den fünf denkmalgeschützten Gebäuden in drei Bauabschnitten behutsam sanieren und realisierte ein attraktives, synergetisches Wechselspiel aus authentischem Industrie-Ambiente, moderner Bauweise und zeitgemäßem Nutzungsprofil. Heute lässt, wo möglich, viel Glas das Tageslicht durch die Werkhallen-Atmosphäre mit den unverputzt belassenen Backsteinwänden und den alten Eisenträgern fluten, an vielen Stellen geht das Drinnen fast unmerklich in die Außenflächen über. Ein großes gläsernes Eingangsportal empfängt die Fußgänger. Shop-Einheiten finden sich teilweise von Backsteinfassaden eingerahmt, hier geht der Besucher eine glasüberdachte Ladenstraße entlang. In der großen „Richthalle“, in der originale Hebekräne, Reparaturgruben und allerlei ehemalige Werksausstattung von der früheren Nutzung erzählen, dienen Container im Haus-im-Haus-Prinzip als Ladenräumlichkeiten. Tegut, so erzählt Kremer, war der erste Mieter, der die Fläche in einer 13 m hohen Halle mit Tageslichteinfall durchs Industrie-Glasdach bereits vor rund fünf Jahren im ersten Bauabschnitt bezog. Der dritte Bauabschnitt und damit die Ladenstraße wurde Anfang März eröffnet.

Die Retailfläche teilen sich verschiedene inhabergeführte individuelle Stores, Boutiquen und ein Bio-Supermarkt mit einem Aldi, einem Elektrofachmarkt, dm und einer Gärtnerei sowie einem gemischten Gastro-Angebot. „Ich hätte nicht gedacht, dass ich so viel Einzelhandel hierher bekomme“, sagt Kremer, der das Areal zunächst „ohne konkreten Plan“ gekauft hatte mit dem Ziel, das technische Industriedenkmal zu erhalten und einer zeitgemäßen Neunutzung zuzuführen. „Nach klassischer Immobilienentwickler-Lehre habe ich hier eigentlich alles falsch gemacht“, so Kremer. Die besagt, dass an Orten, an denen nie Einzelhandel war, auch keiner entstehen wird.

Die große Freifläche zwischen den Gebäuden wurde zum Parkplatz umgewidmet. Hier und in der Tiefgarage stehen insgesamt rund 900 zumeist ebenerdige Parkplätze zur Verfügung. Ärzte und Pflegeeinrichtungen, Agenturen, Büros und ein großer Indoor-Spielplatz zählen zu den Mietern der restlichen Flächen. Tagungs- und Eventräume stehen zur Verfügung. Ein Fitnessstudio belegt eines der Gebäude. Etwas abseits auf dem Gelände stehen moderne Neubauten mit Mietwohnungen. Das gesamte Quartier ist barrierefrei gestaltet. Die Werkstadt hat es an ihrem Standort insofern gar nicht so leicht, als dass sie im Ort einer pittoresken, verwinkelten und kopfsteinbepflasterten Altstadt-Szenerie mit Dom und liebevoll individualistischer Shop-Szene am entgegengesetzt gelegenen Ende der Fußgängerzone antritt. Kremer: „Aber hier geht es nicht um innerstädtische Konkurrenz, sondern den Wettbewerb verschiedener Standorte in der Region.“

Schloss Galerie Rastatt: Auf Sogwirkung gesetzt

Nach fünfjähriger Bauzeit eröffnete in der Rastatter Innenstadt die Schloss Galerie als innerstädtisches Center auf dem ehemaligen Schneider-Areal. Das frühere Kaufhaus Schneider wurde 2010 geschlossen und von der Bladt EKZ Rastatt B.V. & Co. KG gekauft. Durch Ergänzung um weitere angrenzende Grundstücke entstand der Raum für ein neues, zeitgemäßes Gebäude. Die alten Gebäude wurden entkernt und saniert. Zur Ergänzung der Einzelhandelsflächen der Innenstadt wurden auf drei Etagen Einzelhandels- und Gastronomieflächen geplant, ab dem zweiten Obergeschoss Büro-, Fitness- und Praxisräume. Oberbürgermeister Hans-Jürgen Pütsch hofft, die in den letzten Jahren nach Karlsruhe und Baden-Baden abgeflossenen Kundenströme wieder in die Stadt leiten zu können.

Forum Hanau: Auf öffentlichem Konsens gebaut

Das Forum Hanau ist Herz und Motor eines umfassenden Umbaus der Hanauer Innenstadt, die zum Ziel hat, die Wettbewerbs- und Zukunftsfähigkeit der Stadt zu sichern. Zum ersten Mal wurde in einer deutschen Stadt ein Einkaufsquartier in so enger Absprache mit Investor, Stadtentwicklung und einem Bürgerbeirat geplant, betont der auf Einzelhandel- und Seniorenimmobilien spezialisierte Hamburger Projektentwickler und Investor HBB Hanseatische Betreuungs- und Beteiligungsgesellschaft mbH.

Im frisch eröffneten Forum Hanau wurden verschiedene Kultur-Angebote und öffentliche Dienstleistungen in den Mix aus Handelsflächen, Gastro- und privaten Dienstleistungen integriert. (Foto: HBB Hanseatische Betreuungs- und Beteiligungsgesellschaft mbH)

Das Projekt fand laut HBB von Anfang an breite Zustimmung. Zum Zeitpunkt der Grundsteinlegung im Oktober 2013 waren bereits 75 Prozent der Einzelhandelsflächen vermietet.

Das Forum Hanau gliedert sich in fünf Baukörper, die durch ein gemeinsames Basement miteinander verbunden sind, des Weiteren im 1.OG und im 2.OG über Brücken. So entstand ein in die städtischen Strukturen und Laufwege integriertes Konzept. Neben Handelsflächen, privaten Dienstleistern und Gastronomie wurden ein öffentlicher Dienstleistungs- und Kultur-Mix integriert, darunter auch die neue Stadtbibliothek, ein Medienzentrum und weitere öffentliche Nutzungen im 2.OG. Auf der Ostseite des Platzes spart ein neuer Omnibusbahnhof dank Flächenneuordnung viel Platz ein. Der darüber hinaus entstehende Freiraum wurde zu einem Außenbereich mit Aufenthaltsqualität u.a. für eine Marktnutzung gestaltet.

Forum Gummersbach: Plus fürs Mittelzentrum

Ebenfalls ein tiefer baulicher innerstädtischer Eingriff erfolgte in Gummersbach mit dem Umbau des Steinmüller-Geländes, einem ehemaligen Industrie-Areal direkt am Bahnhof. Dort eröffnete Anfang September mit einer eleganten Industrie-Fassade rund 15.000 qm Verkaufs- und zusätzlicher Dienstleistungs- und Gastronomiefläche das Forum Gummersbach, ebenfalls von der HBB entwickelt.

Die innerstädtische Mall-Generation erweitert sich in diesem Jahr noch um das Aquis Plaza in Aachen, den revitalisierten Marstall in Ludwigsburg und die Holsten Galerie in Neumünster. Diese Neueröffnungen, allesamt für den Herbst terminiert, erfolgten nach Redaktionsschluss.

Fotos (4): ECE / K in Lautern / Kaiserslautern, Unibail-Rodamco Germany / Alina Cara Tobi, Werkstadt Limburg, HBB Hanseatische Betreuungs- und Beteiligungsgesellschaft mbH

Weitere Informationen: www.k-in-lautern.de, www.glacis-galerie.de, www.minto.de, www.werkstadt-limburg.de, www.schlossgalerierastatt.de, www.forum-hanau.net