Die ersten beiden Shopping-Center in Deutschland eröffneten vor über 60 Jahren – das Main-Taunus-Zentrum in Sulzbach bei Frankfurt und der Ruhr Park in Bochum. Seitdem ging es mit der Zahl der Shopping-Center stetig nach oben bis zu einem Maximum von 509 Centern im Jahr 2023. Auch wenn noch einzelne Neueröffnungen hinzukommen– wie zuletzt beispielsweise das Freiham ZAM in München oder das Riedinger Center in Bayreuth – schrumpft die Zahl der Shopping-Center seit zwei Jahren leicht. Hintergrund ist die an einigen Orten zu beobachtende Umwandlung von Retailflächen in sonstige Nutzflächen, beispielsweise für Wohnraum, Büros, Arztpraxen und Freizeiteinrichtungen oder in Flächen für öffentliche Nutzungen wie Behörden, Kultur- oder Bildungseinrichtungen. Manchmal werden die bestehenden Gebäude ganz oder teilweise umgenutzt (z. B. die ehemalige MEP Meppener Einkaufspassage), in anderen Fällen werden die Gebäude abgerissen und an der Stelle eine Neubebauung realisiert (z. B. das ehemalige Blautal-Center Ulm). Der Trend hin zu mehr Mischnutzungen ist aber auch bei größeren Centern sichtbar, wobei der jeweilige Charakter als Shopping-Center erhalten bleibt.
Gelingt die sinnvolle Mischung, erzeugen die verschiedenen Nutzungen untereinander Synergieeffekte.
Lena Knopf
Synergieeffekte
Die Hauptgründe für die Umsetzung von Mischnutzungskonzepten gegenüber einer reinen Retailnutzung bestehen in der optimalen Bewirtschaftung der vorhandenen Flächen und Etagen sowie einer höheren und stabileren Frequenz bei Erhöhung der Verweildauer der Kund:innen. Gelingt die sinnvolle Mischung, erzeugen die verschiedenen Nutzungen untereinander Synergieeffekte, wenn die Kund:innen vor Ort mehrere zu erledigende Angelegenheiten kombinieren können. Und sie schätzen den Komfort, der sich aus der räumlichen Nähe unter einem Dach ergibt. In Konsumentenbefragungen wird der Nutzungsmix am häufigsten als Vorteil von Shopping-Centern darstellt, gefolgt vom wetterunabhängigen Shoppingerlebnis und guter Erreichbarkeit mit Pkw (Quelle: KPMG und EHI, Consumer Barometer 02/2024).
Vorhandene Mischnutzung in den Shopping-Centern
Foto: EHI
Büros am häufigsten
82 Prozent der Shopping-Center verfügen über mindestens eine Mischnutzung über Einzelhandel und Gastronomie hinaus. Die häufigsten Mischnutzungen sind Büros, gefolgt von Gesundheitsdienstleistungen wie Arztpraxen oder Physiotherapie – diese sind in mehr als der Hälfte der Center vertreten. Aber auch der Bereich Freizeit, Entertainment und Sport ist stark verbreitet und in 38 Prozent der Center vorhanden. Im Vergleich dazu sind Wohnungen, öffentliche Einrichtungen, Hotels oder Schulen seltener. Etwa ein Drittel der Shopping-Center beschäftigt sich mit der Komprimierung der Retailfläche zugunsten von mehr Mischnutzungen. Bei neun Prozent der Center ist eine solche Umwandlung in den vergangenen fünf Jahren bereits erfolgt, bei 23 Prozent ist dies aktuell in Planung. Meistens werden die Flächen nach der Umwandlung für Nutzungen
aus den Bereichen Freizeit, Entertainment und Sport oder Gesundheitswesen und Arztpraxen genutzt.
Datenbasis
Es wurden die Centermanagerinnen und Centermanager der über 500 Shopping-Center in Deutschland (ab 10.000 qm Retail-Mietfläche) im Januar 2024 per Online-Fragebogen befragt. Eine Person antwortete jeweils als lokale Expert:in für ein Shopping-Center. Insgesamt beteiligten sich 131 Personen im Namen von ebenso vielen Centern, was etwa einem Viertel der Shopping-Center in Deutschland entspricht.
Die Studie „Centermanagement im Fokus 2024″ steht hier als kostenloses Whitepaper zur Verfügung.
Dodenhof: Blick über den Tellerrand
Mit dem neuen Gastro-Konzept „Roots“ hat das Einkaufszentrum Dodenhof in seiner „Shopping Welt“ im norddeutschen Posthausen eine moderne Foodhall eröffnet, die mit internationalen kulinarischen Erlebnissen aufwartet und das Einkaufszentrum belebt.
EHI-Studie: Management von Shopping-Centern
Shopping-Center befinden sich in einem schwierigen Wettbewerbsumfeld. Globale Krisen- und Kriegssituationen treiben Kosten, verunsichern die Kundschaft und resultieren in Kaufzurückhaltung bei gleichzeitig geringeren Mieteinnahmen. Trotz des schwierigen Fahrwassers versuchen die Centermanager:innen Lösungen zu erarbeiten, um ihre Malls zukunftsfähig zu gestalten. Beispiele und Herausforderungen fasst das neue EHI-Whitepaper „Centermanagement im Fokus 2024″ zusammen.
