Fachmarktzentren: Die Lieblinge unter den Handelsimmobilien

Schon seit einigen Jahren sind Fachmarktzentren und Fachmärkte der Liebling der Investoren. Diese Assetklasse gilt wegen ihres Nahversorgungscharakters und dem damit verbundenen hohen Anteil an Lebensmittelhändlern als weitaus krisensicherer im Vergleich mit anderen Handelsimmobilien. Das zeigt auch der Hahn Retail Real Estate Report 2023/2024. Von den 39 für die Studie befragten Entscheidern von institutionellen Immobilieninvestoren und Finanzinstituten stehen bei 74 Prozent Fachmarktzentren im Fokus – im Vorjahr waren es 78 Prozent.

Aber damit hört es nicht auf – auch bei den Mietern stehen Fachmarktzentren hoch im Kurs. Wie hoch sie im Kurs stehen, dafür steht beispielhaft die MEC. Das Unternehmen bezeichnet sich selbst als „nationalen Marktführer für den Betrieb von Fachmarktzentren“ – und die Zahlen geben ihm recht.

Rekordergebnis bei der Vermietung

Im Jahr 2023 hat die MEC nach eigenen Angaben 258 Neu- und Anschlussmietverträge mit einer Gesamtfläche von 172.000 qm abgeschlossen. Damit konnte der Handelsimmobilien- Spezialist ein neues Rekordergebnis nach einem ebenfalls guten Vorjahr mit 158.000 qm einfahren. Darunter waren bekannte Marken wie Deichmann, Kik, Woolworth, Modepark Röther, Kaufland, Müller Drogerie, Roller, Bonita, Media Markt, Tui, Takko oder Porta.

Der EHI Shopping-Center Report 2024 listet die MEC nicht umsonst unter den drei Top-Centerbetreibern in Deutschland auf – nach der ECE und vor Völkel Real Estate. Dass das Produkt Fachmarktzentrum so gefragt ist, ist aber keinesfalls ein Selbstläufer oder lediglich der Schwäche anderer Handelsimmobilien-Typen zuzuschreiben. Fachmarktzentren haben sich beständig weiterentwickelt und sich dem heutigen Markt angepasst, wie sich ebenfalls an der MEC beobachten lässt.

Neues Mieterkonzept

Ein gutes Beispiel dafür ist der etwa zehn Kilometer von Frankfurt am Main gelegene Dreieich Nordpark. Das Center, das 2011/2012 komplett modernisiert wurde, umfasst 23.500 qm. Das neue Mieterkonzept im Dreieich Nordpark fand erst vor einigen Wochen mit der Eröffnung des Müller Drogeriemarktes seinen Abschluss. Aber was hat die MEC konkret getan? Ausgangspunkt ist die Insolvenz der deutschen Supermarktkette Real.

Im Fall des Dreieich Nordparks konnte das Unternehmen Kaufland als neuen Ankermieter gewinnen. Der Lebensmittelhändler, der wie der Discounter Lidl zur Schwarz Gruppe gehört, übernahm aber nicht die gesamte Fläche, sondern nur einen Teil des ehemaligen SB-Warenhauses. Gleichzeitig reduzierte der Sportartikeldiscounter Decathlon seine Fläche.

Durch eine „intelligente Flächenoptimierung“ konnte der Wegfall von Real kompensiert werden, wie die gegenübergestellten Grundrisse zeigen
Foto: MEC Metro-ECE Centermanagement GmbH & Co. KG

So war es der MEC möglich, neben dem Refurbishment im Mall- und Außenbereich auch eine „intelligente Flächenoptimierung“ zu realisieren, die den Weggang von Real am Standort kompensiert. Die neu gewonnenen Flächen nutzte das Leasingteam der MEC dazu, um den Zoofachhändler Das Futterhaus, eine der größten Filialen des Discounters Aldi Süd, den Non-Food-Discounter Woolworth und das Drogerie-Unternehmen Müller anzusiedeln.

Durch eine „intelligente Flächenoptimierung“ konnte der Wegfall von Real kompensiert werden, wie die gegenübergestellten Grundrisse zeigen
Foto: MEC Metro-ECE Centermanagement GmbH & Co. KG

15 Real-Standorte nachvermietet

„Woolworth zu gewinnen, das war uns besonders wichtig“, sagt Christian Thiele, Head of Leasing Management der MEC. „Er fängt das fehlende Non-Food-Sortiment von Real auf.“ Kaufland als neuer Ankermieter konnte zwar das Food-Sortiment ersetzen, aber Real führte ebenso ein umfangreiches Non-Food-Angebot. Das Unternehmen warb immerhin bis zum Schluss mit dem Slogan: „Einmal hin. Alles drin.“

Das Beispiel Dreieich Nordpark ist für die Entwicklung weiterer MEC-Center daher in vielerlei Hinsicht typisch. In den vergangenen rund vier Jahren hat das Unternehmen 15 ehemalige Real-Märkte nachvermietet. „An vielen Standorten haben wir nicht einfach Real ersetzt, sondern mit mehr Mietern den Branchen-Mix erweitert“, erklärt Thiele. Dreieich sei allerdings ein „extremes“ Beispiel mit seiner hohen Anzahl an Neu-Mietern. „Meistens konnten wir ein oder zwei neue Mieter dazu gewinnen“, so der Leasing-Experte, „etwa, wenn ein Drogeriemarkt und ein Futterhaus fehlten, häufiger nehmen wir aktuell auch Fahrradhändler dazu.“

Individuelles Branding

Christian Thiele spricht vielleicht auch gerade wegen der hohen Bedeutung von Real als den ehemals „sinnstiftenden Mieter“ des Standorts in Dreieich: „Noch heute sagen viele Menschen dort, dass sie ‚zum Real‘ fahren, aber der Name Nordpark verdrängt ihn immer mehr.“ Das ist auch der Grund, warum das Unternehmen mittlerweile seinen Standorten Namen gegeben hat. Es gehe um ein klares Branding, das unabhängig von den jeweiligen Ankermietern funktioniert. Das Refurbishment und Rebranding eines Centers ist aber auch immer ein Zusammenspiel aus Investor, Betreiber und Mieter – und gerade dem Besitzer der Immobilie kommt eine nicht unerhebliche Rolle zu.

„Natürlich ist der Erfolg auch immer davon abhängig, wie viel Geld der Eigentümer zur Verfügung stellt“, sagt Christian Thiele. „Der Kunde nimmt ein Refurbishment wie beim Dreieich Nordpark vielleicht nicht bewusst wahr, aber unterschwellig honoriert er es und das wirkt sich positiv auf die Frequenzen aus.“ Nicht zuletzt kommt es aber vor allem auf den Mietermix an, der den periodischen Bedarf der Menschen rund um den jeweiligen Standort abdecken muss. „Unsere Center sind sehr unterschiedlich und wir schauen uns die Standorte daher genau an“, erklärt der Leasing-Experte.

Zwei Beispiele aus dem Bestand der MEC: der Einkaufspark Duckwitz und der Förde Park Flensburg. Das erste Objekt liegt fünf Kilometer südlich von der Bremer Innenstadt im Stadtteil Neustadt und ist eher ein klassisches Fachmarktzentrum mit klarer Nahversorgungsfunktion. Dagegen ist der Förde Park Flensburg ein Hybridcenter, zu dem auch Kunden aus dem weiteren Umfeld wie etwa Dänemark zum Einkaufen hinfahren.

Der Förde Park Flensburg ist ein Beispiel für ein hybrides Center
Foto: Förde Park

Marken gewinnen an Bedeutung

Was Christian Thiele über alle Center hinweg wahrnimmt: Dass Marken grundsätzlich an Bedeutung gewinnen. „Der Kunde achtet auch bei Fachmarktzentren immer mehr auf Marken und Brands.“ Deswegen sind auch Namen wie Saturn, Bijou Brigitte, Bonita, Mister Lady, Jeans Fritz neben den klassischen Nahversorgern wie Edeka, Rewe, Aldi und Co. so wichtig. „Die Spannbreite an potenziellen Mietern ist im Fachmarkt-Segment sehr groß“, sagt Thiele, „und es kommt immer wieder vor, dass wir von Mietern angesprochen werden, die den Fachmarkt einmal ausprobieren wollen, dort vorher aber noch nicht zu finden waren.“

Ähnlich wie bei klassischen Shopping-Centern steigt zudem der Gastronomieanteil auch bei Fachmarktzentren. Während deutsche Einkaufszentren hier ihren Anteil in den vergangenen zehn Jahren von etwa fünf auf maximal 20 Prozent steigerten,wie aus Daten des Shopping-Center-Konzerns ECE hervorgeht, lässt sich diese Entwicklung für Fachmärkte schwer beziffern. „Wir versuchen uns im Fachmarkt-Bereich bei der Gastronomie zu verbessern, aber der Maßstab ist bei uns ein anderer“, erklärt der MEC-Leasingexperte und nennt ein Beispiel: „Wenn wir vor Ort vier bis fünf Gastronomieeinheiten hatten, dann versuchen wir, da, wo es möglich ist, maximal ein oder zwei neue Konzepte dazu zu nehmen.“

Der Einkaufspark Duckwitz in Bremen ist ein klassisches Fachmarktzentrum
Foto: EDU

Experimente mit Foodcourts soll es demnach nicht geben. Oft mache es bei Gastronomie auch das Baurecht schwierig: „Wir würden gerne mehr Konzepte wie L‘Osteria oder McDonald’s auf unseren Parkplätzen ansiedeln“, so Thiele. Aber Änderungen der Bebauungspläne seien in dieser Hinsicht schwierig. „Aktuell prüfen wir aber Möglichkeiten an den Standorten, an denen eine solche Lösung in Frage kommt.“

Herausforderung kleine Flächen

Unabhängig vom Mieter ließen sich große Flächen ab 400 qm problemlos vermieten. „Hierfür gibt es eigentlich immer gute Konzepte“, sagt Thiele. Problematisch sei es bei kleineren Flächen. „Sie werden aktuell von vielen selbstständigen Betreiben dominiert, die jetzt nach und nach in den Ruhestand gehen.“

Der Leasing-Chef der MEC meint damit beispielsweise Multi-Label-Konzepte aus dem Segment Mode, lokale Parfümerie-Konzepte mit wenigen Filialen oder inhabergeführte Buchhandlungen. Und egal, welche Entwicklungen der deutsche Retail- Markt in den kommenden Jahren durchlaufen wird, das Team von Christian Thiele wird weiter daran arbeiten, den Mietermix in den Centern an die Wünsche der Kunden anzupassen. In diesem Jahr steht deswegen u. a. die mieterseitige Neuausrichtung des Saarbasars in Saarbrücken auf der Agenda.